상하이방

지난해 한국에서 해외부동산 취득은 2천385건 금액으로는 7억 8천만 달러에 달했는데 2005년의 47건, 2천 270만 달러에 비하면 취득 신고 건수는 51배, 금액은 34배나 늘어난 규모로 이는 지난해 5월, 100만 달러 범위 안에서 투자 목적의 해외부동산 구입을 자유화 하는 등 규제를 완화한 데 따른 것으로 분석되고 취득연령은 40대가 전체의 46%로 가장 많았으며 투자지역으로는 미국, 캐나다, 중국, 호주 등의 순으로 집계되었다.
이번 호에서는 해외 부동산투자 300만 달러 시대에 맞추어 한국에서 정상적인 과정을 통해 해외 부동산에 투자하는 방법을 질의 형식으로 소개하려 한다.

Q&A
-해외 부동산 투자 한도인 300만 달러는 어떤 기준인지?

300만달러는 동일인 기준 송금액의 잔액기준이다. 물건 건별 금액이 아니라 총 송금액 기준인 것이다.
TIP. 부부는 각각으로 봐서 총600만 달러 한도 내에서 투자할 수 있다.

-해외 부동산 취득 시 신고는 어떻게 하나?

신고는 외국환은행에 한다.
TIP. 고의적으로 고액의 자산을 자본도피 목적으로 했다면 FIU, 국세청, 검찰 등에 통보 또는 고발될 수 있다.

-첨부 서류와 절차가 간소해졌다는데.

해외부동산 매입 때 공통적으로 제출해야 하는 서류는 다음과 같다.
1.해외부동산 취득신고수리서 2부
2.신고인 실명확인증표
3.부동산 감정평가서(현지 부동산 중개업소나 가격정보 사이트에서 제공하는 시세정보 등으로 대체가능)
4.부동산 매매계약서
5.납세증명서(조세체납 여부확인)
6.주민등록등본
7.지정 거래 외국환은행지정(변경)신청서

-가계약서만 있어도 송금이 가능한가?

그렇다. 은행에서 해외송금 가능 여부를 심사하는 서류 가운데 하나가 가계약서다. 가계약서란 현지 중개업소나 인터넷 사이트에서 받을 수 있는 매매계약서 양식(빈 서류)을 말한다. 단 송금 후 정식계약을 체결하면 사후에 매매계약서를 송금 은행에 제출해야 한다. 송금도 하기 전에 계약서를 만들기는 사실상 불가능하기 때문이다.

-300만 달러까지만 구입할 수 있는가?

해외에서 구입할 부동산 매입단가가 아니라 국내 송금액 기준이다. 국내에서 300만달러를 송금하고 현지에서 300만달러를 대출받으면 600만달러짜리 부동산도 매입할 수 있는 것이다.
TIP. 대출원리금 상환액도 송금 한도에 포함된다는 점을 염두에 둬야 한다. 따라서 초기 투자금으로 300만달러를 이미 송금했다면 대출원리금이나 관리비는 현지에서 생기는 임대료 수입 등으로 갚아나가야 한다. 만약의 경우를 대비해 초기 송금 때 한도를 모두 채우지 않는 게 현명하다.

-도중에 투자금을 회수한 후 재투자가 가능한가?

해외 송금은 횟수나 기간에 상관없이 300만 달러까지는 자유롭게 할 수 있다. 300만 달러짜리 집을 샀다가 팔아 도중에 투자금을 국내로 회수했다면 또다시 300만 달러까지 투자할 수 있다.

-신용불량자도 해외 부동산을 구입할 수 있는가?

'신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률'에 의한 금융거래 등 상거래에 있어서 약정한 기일 내에 채무를 변제하지 아니한 자로서 종합신용정보 집중기관에 등록된 자, 조세체납자 및 해외이주 수속중인 개인 또는 개인사업자는 해외부동산을 취득할 수 없다.(외국환거래규정 7-44조 1호)

-최근 한국거주자가 중국 부동산을 투자하는 사례는 얼마나 되나?

300만 달러까지 구입한도를 높인 후 중국부동산펀드의 간접투자 형태나 골프장 회원권 구입 목적의 자금으로 꾸준히 투자되고 있고 개인의 중국부동산 직접투자의 경우 현재로서는 잠잠한 편이나 최근 투자 문의가 잦아지는 것으로 보아 멀지 않은 기간에 투자 러시가 이루어 질 것으로 예상된다.

(다음호에서는 해외부동산 거래에 따른 세금 부분을 소개하는 시간을 갖도록 하겠다.)

공인중개사 김형술
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