상하이방

올해 들어 상하이 부동산 시장에 일대 광풍이 불면서 400만 위안의 집값이 5개월 사이 700만 위안으로 껑충 뛰어 올랐다. ‘3.25’ 부동산 신규 억제책이 발표되면서 ‘집을 사느냐, 마느냐’ 하는 질문에 휩싸였던 사람들은 결국 ‘임대시장’으로 발길을 돌리기도 했다.

 

중국경제주간(中国经济周刊)은 4일 ‘상하이 젊은 화이트칼러, 그들이 결코 넘볼 수 없는 고급단지’라는 제목의 글에서 상하이의 치솟는 집값만큼이나 가파르게 상승하는 주택 임대료의 문제점을 지적하는 기사를 실었다.
 
통계자료에 따르면, 집값이 폭등했던 지난 2월, 상하이의 분양주택 판매가와 임대료는 모두 전년동기 대비 동일한 수준(약 24%)으로 상승했다.

 

외국인, 상하이 주거 임대료 폭등에 불만 속출

 

상하이 거주 외국인을 상대로 하는 부동산 임대시장에서 9년 넘게 일해온 엔얀(严妍) 씨는 “올해 외국인 임대 고객이 크게 줄었다”고 말했다. 그녀는 중국경제주간과의 인터뷰에서 “푸동 렌양(联洋) 지역의 런헝허빈청(仁恒河滨城)의 경우 임대료가 나날이 치솟아 외국인들 조차 감당할 수 있는 수준을 넘어섰다”고 밝혔다.

 

이곳에서 수년간 살아왔던 한 캐나다 부부는 1만3000위안의 예산으로 지난해 161㎡, 3룸을 계약했는데, 지금은 88㎡, 2룸으로 줄여야 해서 결국 푸시(浦西) 인민광장 주변으로 이사했다고 전했다.

 

그녀는 “이 지역 대형 평수는 대부분 월 3만 위안 가량의 월세를 지급하는 외국인들이 거주하는데 지금은 이 금액으로 대형 평수를 찾기는 어렵다”고 밝혔다. 외국인 3인 가구는 대부분 4룸을 선호하는데 현재 4룸의 임대료는 3만3000위안이 넘는다.

 

상하이에서 6~7년 거주하는 외국인 근로자들은 “회사에서 제공하는 월세 보조금은 변함이 없고, 임대료는 오르는 만큼 거주 환경이 나아지는 것도 아니어서 라이프 스타일에 대한 기대치가 낮아지고 있다”고 불만을 토로했다.

 

푸동난루(浦东南路) 부근의 국제병원에 근무하는 독일인 의사 스터트가르트(Stuttgart) 씨는 런헝허빈청에 9년 째 거주하지만 올해 7월 계약이 만료되면 귀국할 예정이다. 4룸의 집값이 2만5000위안에서 3만4000위안으로 치솟았기 때문이다. 영수증 발행 가격도 포함하지 않은 가격이다. 그는 “집값이 감당할 수준을 넘어섰다”고 말했다.

 

지난해 임대용 주택이 판매로 돌아서면서 임대주택 공급량이 부족한 상태다. 4200세대 단지의 경우 기존에는 임대율이 25~30%였으나, 지금은 10%에 불과하다.
 
상하이 상강그룹(上港集团) 축구클럽의 유명인사 다리오 콩가(Darío Leonardo Conca)는 루자주이(陆家嘴) 금융센터의 최고급 단지에 거주한다. 월세가 7만 위안에 달한다. 대다수 외국인들은 “상하이의 치솟는 주택 임대료에 살 수가 없을 지경”이라고 말한다.

 

‘주택구매’ vs ‘월세’ 비교

 

현재 푸퉈취(普陀区) 중환(中环) 지역의 2룸에 거주하는 한 외국인 부부는 ‘주택구매’와 ‘주택임대’의 비용을 비교 계산했다. 수석 프로그래머의 실력을 발휘해 전문 프로그램을 개발한 분석이다.

 

계산에 따르면, 월 수입으로 은행에서 200만 위안을 대출 받을 수 있다. 여기에 양가 집안의 도움과 예금을 끌어 모으면 푸퉈중환의 450위안(2룸)의 주택을 구매할 수 있다. 매월 상환액은 1만 위안 가량이며, 현재 월세는 6500위안이다. 현재 부부의 월수입은 2만5000위안, 매년 6% 가량 급여가 인상된다. 부부의 여윳돈 투자수익률은 이재상품 연이율 6%로 계산한다. 과거 5년 상하이의 집값 상승폭을 보면, 매년 평균 6% 가량 상승했다.

 

만일 월세를 이어가면 기존 데이터 기준으로 (월세가 5년 이내 상승폭이 집값 상승폭을 쫓아간다고 가설) 5년 후 44만 위안 가량의 월세를 지불해야 한다. 현금 402만5000위안의 자산을 부채 없이 소유할 수 있다.

 

만일 현 시점에서 집을 산다면, 인테리어에 10만 위안의 비용이 들고, 5년 후 집값은 602만 위안으로 뛴다. 여윳돈의 현금 투자수익은 대략 52만 위안이다. 그때가 되면 은행대출을 일시불로 상환하거나, 집을 팔아 현금을 챙길 수 있다. 은행 대출잔액은 184만 위안이며, 집값이 602만 위안이면 현금은 대략 418만 위안이 남는다. 여기에 현금 투자수익률 52만 위안을 더하면 총 자산은 470만 위안이 된다. 역시 부채는 없다.

 

즉 5년 이내 집값 붕괴가 없다는 전제하에 집값 상승률이 은행대출이율을 다소 상회하면 임대비용이 구매비용보다 높다는 결론이다.

 

상하이 '집값' 뛰자 '월세'도 덩달아 상승 

 

‘높은 집값’은 번영한 대도시의 음영이라 할 수 있다. 사실상 상하이의 월세 상승세는 치솟는 매매가에 결코 뒤지지 않는다.

 

지난 2월 상하이의 월세 평균가는 평당 78.5위안으로 전년동기 대비 24.33% 상승했다. 상하이의 분양주택 판매가는 평당 3만6381위안으로 전년동기 대비 24.2% 상승했고, 이는 월세 상승폭과 거의 유사하다.

 

상하이 내중환(内中环) 구역의 중웬부동산은 “집값이 두 배로 늘면서 임대료도 덩달이 같이 뛴다”고 말했다.  

엔얀 씨는 “151평방미터 분양주택의 경우, 지난해 초 매매가 750만 위안이었으나 하반기에는 800만 위안

으로 올랐다. 올해 춘절이 지난 뒤에는 1300만 위안까지 올랐다”고 전했다. 또한 지난해 151평방미터의 월세(영수증 발행가격 포함)는 1만4000~1만5000위안 가량이었으나, 지금은 1만8000~1만9000위안으로 올랐다. 즉 매매가 상승률 30%와 유사한 수준이다.

 

중웬부동산 연구컨설팅은 “지난해 11월~12월의 임대료지수는 1개월간 3%P 상승했다. 올해 1월~2월에는 6%P 상승했고, 3월~4월에는 8%P 상승했다”며, 이는 집값 상승률과 같은 수준이라고 분석했다.

 

이종실 기자

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