상하이방

매년 9월이 되면 중국 부동산중개업체간에는 금구은십(金九銀十) 되새기며 희망에 가득차 9월 10월을 맞이하곤 했다. 실제로 9월 10월은 전통적으로 중국 부동산판매에 있어서 최고의 성수기이며 그 한해 부동산 거래량에 많은 부분이 이 시기에 이루어졌다. 이에 개발상 및 구매층이 가장 관심을 두고 분주하게 움직이는 때이다. 작년 4월의 정책으로 인해 2분기, 3분기영향을 받으면서 침체분위기를 보이고 있고 8월부터는 문의세도 급감하고 어떠한 움직임도 보이지 않는 듯하여, 2010년부터 금구은십의 광채가 이전 같지 않음을 느낀다.

금구은십은 그 한 해 판매량의 마지막 기회이고 이 기회를 잘 이용하지 못하면 자금유동성에 문제 및 연말결산에서 모양새가 날 수 없기에 개발상에게는 조급해질 수 있는 시기이다. 이 전통적인 부동산매매의 성수기인 금구은십이 색이 바래지는 원인을 정리해본다.

1) 부동산세 징수 시작(2011년 1월 28일 매매계약분부터)
2) 영업세 차액징수 기준 2년에서 5년- 거래속도 급감
3) 대출제한-선수금압박 가중
4) 구매제한-기존보유자 추가 매입 한계 봉착

매입 및 매도에 따른 부대비용증가 및 매입자체에 어려움
-더욱 신중해진 매도

개발상 분양가 즉 신규주택(一手房)의 가격할인이 보편화되면 중고주택(二手房)도 가격을 내릴 수 밖에 없다. 단 올해 경우 신규주택 가격하락 추세대비 중고주택 경우 거래비용(영업세 등) 상승분 만큼이 집값으로 옮겨져 거래량 하락에 따른 전체 가격하락세가 크지 않음을 볼 수 있다. 이에 가격이 떨어지기 만을 기다렸던 관망객들은 분양시장으로 옮겨왔다.

중고주택 집주인들이 이러한 시장변화 속에서 마음을 더 열어준다면 거래량증가를 기대하겠지만 높은 세금과 구매제한 대출제한 정책 등의 쉽지 않은 매입분위기가 이 기존 중고주택 집주인들 가격 하락은 쉽지 않다. 아니 팔 이유가 없는 것이다. 즉 팔고 다시 무엇인가 매입하려면 살 수도 없고 더 큰 대가를 치러야 하기에 거래속도가 점차 길어지고 거래량도 급감하게 되는 것이다.

그래도 거래의 핵심은 자가주택 매입세력

올해 개발상들의 주요공급물권은 자가주택비중이 크다. 시장분석에 따르면 자가주택매입고객층이 주로 분포하는 가격대는 15000~20000위안/㎡이며 거래상황은 비교적 괜찮다. 이 가격대 고객층은 가격에 상당히 민감하기에 개발상들의 VIP카드판매 등 할인우대 판매방식을 이용해 망설이고 있는 수요층을 끌어 들이려 하고 있다.

높다 못해 닫아 버린 대출창구

2011년 2분기부터 대출문턱은 높다 못해 대출고객을 외면하는 듯 하다. 올 5월 한 분양물권 매입고객은 1주일 사이에 개발상이 약속했던 대출금리보다 훨씬 높은 금리에 억울하게 계약해야 하는 경우도 생기는 등 인상된 대출금리도 거래량 하락에 일조하고 있다. 금리뿐만 아니라 대출 조건강화는 자금필요고객들에게 힘든 상황에 부딪히게 하고 있다. 경험상으로 볼 때 대출은 하반기 특히 연말로 갈수록 대출심사와 기준이 엄격해지기에 서류가 이전대비 완벽히 갖춰졌다 해도 대출가능금액 및 조건이 더 힘들어지기에. 운신의 폭이 줄어 들 수 밖에 없다.

녹슨 듯한 금구은십 –한국교민부동산 시장

한국교민들 부동산 투자는 중국투자객 대비 금구은십의 집중현상은 이전에도 뚜렷하지 않았다. 단, 상하이거주 1~2년 후 실제로 적극적으로 매입을 하는 수요층을 찾기 힘들다. 매입보다는 임대시장으로 옮겨온 교민들이 많아졌다. 특히 한국전세자금 등으로 상하이부동산 투자 시장에 들어왔던 주재원들의 투자열기는 찾아 볼 수 없다. 그 배경으로는 급증한 투자금 비중, 좋지 않은 환율 상황, 외국인 대출 및 구매제한정책이 교민시장의 금구은십을 녹슬게 했다.

2012년 금구은십

한때 월 중개료 수입만 인민폐 100만위안이 넘던 구베이 부동산 한 점포 2011년 어느 한 달 실적액은 인민폐 5만위안에 불과했다. 구베이 1기 중심지역의 오랜 역사의 부동산 회사는 면적을 반으로 줄이고자 계획하고 있다. 구베이 1기 2기 점포를 각각 하나씩 두었던 회사들은 한 곳으로 통합 또는 폐업했다.

부동산 문 닫고 정리하는 것이 돈버는 것이 돼버린 2011년 금구은십. 98년이래 느끼는 최악의 시장분위기이며 하나씩 더 조여져 가는 정부의 정책 및 분위기에 모든 부동산 업체들이 동면에 들어가고 싶은 심정일 듯하다. 2012년 금구은십을 기대하며 이 많은 부동산들이 인내심을 가지고 유지하기엔 그 기다려야 하는 시간이 상당히 길 듯하다.

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