상하이방

이번 호에서는 2010년 중국부동산 시장의 핫이슈를 통해 올 한해 부동산 시장을 정리해보는 시간을 가지려 한다.

1월 다시 규제로
2월 마지막 불꽃을 태우다
3월 ‘주택 양회(房子两会)’
4월 中 부자들 美•英 부동산 사재기에 이어 제주도까지
5월 ‘보유세’ 뜨거운 감자로 떠오르다
6월 완커(万科) 주택 할인 판매 (7월 칼럼 참조)

7월 상하이 부동산시장 거래량 급속히 떨어지고 임대료는 고공행진

중국 부동산시장의 흐름을 알 수 있는 상하이 주택시장이 7월 들어 급격히 둔화되었다.
상하이 주택매매는 7월 전반기에 1163건으로 21% 떨어졌고, 금액으로는 24억9000만위엔으로 31% 급감했다. 신규 주택 평균 판매가격은 ㎡당 1만9754위엔으로 전달에 비해 6%가량 하락했다. 급락했던 이유는 주택 구매자들이 부동산가격을 억제하는 추가적 조치가 나올지, 기존 규제책이 계속 높은 수준에서 유지될지를 관망하는 사람이 늘어 났기 때문이다.

주택매매가 급감하면서 그 부작용으로 임대료가 급등하기 시작하였다. 졸업시즌을 맞아 기숙사에 거주하던 대학생들이 한꺼번에 주택 임대에 나선 계절적 요인도 일부 작용했지만 정부의 부동산 규제조치에 따라 주택구매 대신 임대하려는 수요자가 급증했기 때문인데 상하이의 경우 최고 20%까지 임대료가 오른 곳도 있었다. 이러한 임대료 급등 현상은 이후 베이징, 광저우 등지에서도 찾아 볼 수 있었다.


8월 후지산을 사러 간다

2008년부터 붐이 일어난 조우추취(走出去)열풍이 열본열도까지 전해졌다. 7월부터 중국인들의 비자심사 기준이 대폭 완화되면서 규제가 많아진 중국 부동산시장을 떠나 일본에서 부동산 쇼핑에 열을 올리게 된 것이다. 일본 시즈오카현 후지산 일대의 일부 임야와 별장을 중국인들이 사들였고 일본 내 고급 별장지대로 알려진 가루이자와, 하코네, 후지산 주변과 홋카이도의 온천지역 등지에도 중국인들이 관심을 보이기 시작한 달이었다.

7월 초 상하이에서 일본 부동산 투자설명회를 개최했었는데 당초 정원의 3배를 넘는 300명이 몰려들어 성황을 이루었다. 참가자 대부분이 일본의 주택가격이 매우 높은 줄 알았는데 상하이 중심지와 도쿄 주택가격이 큰 차이가 없다는 것을 전해 듣자 ‘바이 제팬’을 외치는 사람들이 더욱 늘어나게 되었다. 일본에서는 이로 인해 ‘차이나 머니’에 대해 우려를 나타내는 목소리가 나오기 시작한 달이었다.

30년 전만 하더라도 일본인들이 미국의 자존심인 록펠러 센터나 페블비치골프장을 닥치는대로 사들이면서’'제팬머니’가 미국을 위협했는데 지금은 ‘차이나머니’로 인해 일본이 위협당하고 있는 모양새가 역사의 아이러니라 할만하다. 이 밖에 조우추취의 열풍이 이미 불어 닥친 영국에서는 런던부동산 중개인들이 중국인 큰손들의 입맛을 맞추기 위해 ‘풍수(風水)학’ 을 공부하는 게 유행처럼 번졌었다.


9월 한국으로 부동산 투자이민 오세요

한국 법무부가 제주특별자치도에서 시범 실시되고 있는 부동산 투자 이민제도를 확대 시행하는 방안을 긍정적 검토를 하고 있는 것으로 알려졌다.

법무부는 제주도 시범 실시 결과 실제로 외국인 투자가 증가했고 타 지방자치단체에서도 도입 검토 요구가 들어와 확대 방안을 마련 중이며 경제부처 등 유관기관과 협의를 거쳐 세부내용을 확정할 것이라고 한다.

한국 정부가 일본의 투자유치에 자극 받은 부분도 있고 지자체마다 제주의 투자유치 사례를 벤치마킹 하면서 인천시 및 경기도 강원도 등등에서 추가 도입을 열성적으로 요청하고 있다. 제주특별자치도의 ‘특별’이란 말이 연말이나 내년초에는 무색해지게 생겼다.

사실 인천 경제자유구역 내 영종지구나 강원도 알펜시아리조트등지는 각 지자체마다의 큰 짐이었다. 당장에는 ‘차이나 머니’가 쓰러지게 생긴 사람의 짐을 들어 줄 수는 있으나 ‘차이나머니’를 다른 각도에서 바라볼 때는 ‘양날의 칼’이라는 것을 명심하고 있어야 할 것이다.

<한국 부동산 투자 이민제도: 국내 부동산에 50만달러 이상을 투자한 외국인에게 거주(F-2) 자격을 주고 5년 이상 체류 시 영주(F-5) 자격을 주는 것을 말하며, 올 2월부터 제주도에서 시범 실시 중이다.>


10월 이런 부동산 공실률 높아요

중국에서 밤이 되면 한국과 달리 불 꺼진 아파트를 많이 볼 수 있다. 집들이 다 팔리긴 하였지만 실거주자가 살지 않아 공실률이 높다는 것을 밤이 되면 여실히 보여주게 되는 것이다.부동산을 값이 오르는 투자 대상물로만 보다가 부동산 경기가 식으니 이성을 찾아가며 이러한 공실률을 사회적 문제로 받아 들이기 시작하였다. 그러면서 공실률에 대한 내용이 중국신문에 자주 소개 되었는데 그 중 공실율이 높은 대표적인 유형을 4가지로 분류해 놓은 것이 있는데 그 내용은 다음과 같다.

△ 위치가 좋지 않은 고급 부동산
교외에 위치한 주택이나 빌라는 고급스러운 단지를 조성해 고가의 매물로 분류된다. 그러나 단지의 품격과 걸맞는 주변 편의시설이 부족하고 도시 중심과도 상당한 거리가 있어 고소득자들의 구미를 맞추지 못하고 있다.

△ 소유등기가 완료되지 않은 재개발 주택
일반적으로 한 가구 다주택 보유자들은 전매를 통한 수익을 노리고 임대를 하지 않고 있다. 이들이 보유한 많은 수의 주택들은 텅텅 빈 채로 매매를 기다리고 있는 상황이다. 또한 재개발 신규 주택단지 가운데 원주민 입주용 단지는 특히 높은 공실률을 보이고 있다. 이는 여러가지 원인으로 주택 소유 등기가 되지 않은 가옥이 많기 때문이다.

△ 우량 매물- 매매만 활성, 실제 입주 적어
일부 입주환경과 교통 및 위치 조건이 우수한 우량 매물의 경우 투자가치가 높아 실수요자 보다는 투기자들의 매매가 활발하다. 때문에 주택 보유자가 입주해 살기보다는 차익을 노리고 매물로 내 놓은 경우가 많아 소유자만 자주 바뀔 뿐 집은 빈 채로 남게 된다.

△ 비싼 관리비의 오피스텔
사무실과 주거를 겸할 수 있는 오피스텔의 경우 실수요자와 투자자에게 모두 인기가 있는 부동산 상품이다. 그러나 오피스텔의 경우 수도세•전기세의 표준단가가 높아 생활비 및 관리비가 높다는 단점이 있다. 때문에 실수요자들이 입주하는 경우가 적어 오피스텔 역시 비교적 높은 수준의 공실률을 보이고 있다.


11월 올 한해 지준율 5회 인상

지난달 19일 2007년 12월 이래 약3년만에 금리인상 조치를 취하더니 올해 들어 5번째 지급준비율을 인상하였다. 이로 인해 부동산 대출의 문은 더욱 좁아지게 되었다. 부동산시장의 안정과 미국의 추가 양적완화 조치 이후 핫머니가 대거 유입돼 자산거품이 우려되자 또 다시 지준율 인상 카드를 선택한 것이다.


12월 부동산 가격 잡았나?

작년 연말, 올해4월, 9월 강도 높은 부동산시장 억제책을 시장에 내놓았으나 그 실효에 대해서는 ‘글쎄’라는 표현을 하는것이 적당하지 싶다.

대도시의 경우 각종 정책으로 인해 호가만 있고 거래가 없는 시장으로 바뀌었으나 새로운 투자처를 찾는 사람들이 상대적으로 규제가 덜한 2~3선 도시로 투자처를 옮기면서 지방도시들이 반사이익을 얻어 집값이 폭등한 것이다. 이런 풍선효과로 인해 지방정부들이 규제정책을 잘 따르고 있는지 조사를 한다고는 하나 집값이 관련 대책이 나올 때 잠시 관망세를 보이다 재차 상승하는 악순환을 쉽게 끊어 내기는 힘들어 보인다.

올 한해 중국정부가 작년에 뿌린 돈을 거두어들이기 위해 실시한 출구전략이 부동산 시장에서 만큼은 성공하지 못한 것 같다.

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