상하이방

중국이 찬란한 역사를 자랑함에도 불구하고 시대적인 요인에 의해 부동산시장의 역사는 참으로 일천한 편이다. 그로 인해 자료도 부족하고 2000년도 초반까지는 부동산 주기는 찾아 볼 수도 없는 시장이었다. 부동산이 중국 경제의 성장 기둥으로 우뚝 솟은 지금의 위상을 고려했을 때 지나온 시간들은 상대적으로 짧고 초라한 족적을 보여주어 온고지신의 의미를 무색하게 만든다. 하지만 다른 각도에서 보면 부동산이 순환경기를 타는 시장이라서 부동산 투자자에게는 시장의 짧은 역사도 소중해 질 수 밖에 없다.
이번 시간에는 춘절을 맞이하여 역사적 이슈와 소박한 중국부동산의 과거사를 간략하게 소개하는 시간을 가져보려 한다.

중국의 시작에 부동산이 있었다.
1949년: 중화인민공화국 출범(10월1일)
이 시대 부동산정책은 ‘복지적인 주택제도’를 최우선으로 생각하였다.
정책의 핵심내용을 요약해보면 다음과 같다.
1. 국•공유화- 계획 경제에 따라 국가가 부동산을 소유하고, 개발을 주도해 나갔다.
2. 무상분배- 국가와 직장이 분배와 관리를 담당하였다.
3. 저임대료 정책 실시

*위와 같은 정책으로 인해 주택의 배분과 소비가 이루어져 사회주의적 부동산 시스템이 만들어 졌다.

1959년: 대약진운동의 실패와 가뭄으로 3,000만명이 굶어 죽는 최악의 경제난 발생

1966년: 문화대혁명
자본가의 토지소유권을 박탈하며 모든 토지는 국유재산으로 편입됨
(홍위병들에 의해 자영업자와 소수의 도시주민이 소유한 주택과 토지들이 몰수됨)

1969년: 문화혁명을 겪으면서 홍위병들에 의해 국토가 붉은 물결로 뒤덮게 된다. 이러한 상황에 중국은 구 소련과의 무력충돌까지 생겨나 경제난은 더해져 갔다
1976년: 9월9일 마오쩌둥 서거

1978년: 개혁개방을 선언(제11기 3중 전회)
낡은 주택제도(복지적인 주택제도)를 개혁하자는 의견이 처음 나왔으며,
그 일환으로 주택의 상품화를 통해 도시 인민들의 주택문제를 해결하기를 시도하였다.

1979년: 주택제도 개혁과정 4단계 시작1979~1989(1단계인 초보단계 시작)
초보적으로 실험도시(옌타이, 펑징, 탕산)를 선정하여 공유주택을 팔기 시작함.
*주택제도 개혁과정 4단계*
1단계:초보단계 2단계:팽창과 정돈 3단계:산업의 팽창 4단계:거시조절
-중국과 베트남 전쟁

1987년: 선쩐(深玔)에서 최초의 토지 유상 양도가 시행됨

1988년: 토지사용권의 재양도 가능해짐(헌법에 명시)
3有(유상, 유기한, 유통)의 현대화된 부동산시장의 틀을 만듬
*토지의 유상 양도는 각 지방정부에 막대한 재정수입을 안겨주었다.
(재정의25~80%//상하이의경우 2006년 통계에 따르면 시 정부 수입의 24%(216억RMB)가 토지의 유상 양도를 통해 거두어 들여졌다. 이후 지방정부가 무분별하게 토지판매에 열을 올리자 부정 부패가 심해졌고 이로 인해 개발상들이 부동산 가격을 올리게 되어 사회적 부조화를 초래하였다. 이로 인한 피해는 인민(소비자)들에게 고스란히 돌아가게 되었다. 일이 점점 불거지자 드디어 중국정부의 시장개입이 시작된다.
상하이의 경우1988년 홍차오(虹桥) 토지 양도를 첫 시작으로 발걸음을 떼기 시작했다.

1989년: 1단계 초보단계 끝
-천안문사태

1990년: 중국주택제도 개혁과정 중 1990~1997년(2단계 팽창과 정돈의 시기)
90년 주택 공적금 제도추진~91년 ‘주택제도 개혁 심화에 관한 결정’발표
1997년: 2단계 팽창과 정돈 끝

1998년: 중국주택제도 개혁과정 중 1998~2003년(3단계 번영과 팽창의 시기)
각 단위들에게 무상 공급하던 주택들을 개인이 직접 구매하는 상품방(개발상이 시장에 내다 팔려고 지은 주택&상가)시장에 편입시키고 주택 담보대출을 실시


2002년: 모든 경영성 토지를 경매나 입찰을 통해서만 거래하도록 규정
(수의계약 안됨)
-개발상에 대한 첫 번째 제재조치

2003년: 국무원 상무회의에서 부동산전문연구를 개최 ‘부동산시장의 지속적, 건전한 발전촉진을 위한 통지’발표(토지정책)
-지역별 부동산개발용지 공급제도마련
-부동산개발용지는 토지이용종합계획과 연도 계획에 부합하도록 규정
6월 인민은행에서 ‘부동산대출 관리강화 확대에 대한 통지’ 발표(금융정책)
-개발사업 총액의30%이상을 자체조달 할 수 있는 업체에만 은행대출을 허용
-고급주택 및 2주택 구매자에 대한 우대금리적용 금지

2004년: 중국주택제도 개혁과정 중 2004~ (4단계 거시조절의 시기)
대도시를 중심으로 급등하는 주택가격 안정을 위한 부동산투기억제 및 주택가격 안정을 위해 투기억제정책과 서민주택 공급확대를 결정했다.
국무원에서 ‘3가지 정지조치’ 발표(토지정책)
-6개월간 농경지 전환에 대한 심의중지
-현의 시 승격등과 같은 수정업무 중지
-농경지 보호지역조정관련 업무중지

2월 ‘상업은행의 부동산대출 리스크 관리지도’ 발표
-부동산개발상의 자기자본비율을 35%이상으로 규정
-개인 구매자의 부동산담보비율을 80%이하로 규정
-개인의 경우 매월 대출 상환금이 월수입의55%를 넘지 못하게 한다.

2005년: 영업세 부과
6.1 주택가격안정에 관한 통지《关于切实稳定住房价格的通知》가 발표되었다.
이 정책은 부동산 투자규제 정책 중 가장 강력한 규제로 시장에 영향을 미쳤다.
당시 내용을 살펴보면,
120㎡ 이하의 보통주택(당시 보통/비보통주택의 기준과 현재와는 약간의 차이가 있음)을 구입한 사람이 2년 내 주택을 매각할 경우, 종전에 부과하지 않던 영업세(양도세)를 납부해야하고,’非보통주택(고급주택)은 거주 2년이 넘어도 양도차익에 대한 영업세를 부과한다.

예매로 구입한 미준공 주택의 매매(미등기 전매)도 일절 금지시켰으며, 부동산거래 실명제도 도입돼 주택 소유권 신청인이 예매단계의 명의와 일치하지 않는 경우 등록수속을 할 수 없게 하였다.

토지는 구입한 뒤 2년 이상 미개발 시 개발허가가 취소되며, 해당 토지를 무상 회수한다고 발표하여 가격상승을 예상한 사재기 관행을 없애버렸다.(토지정책)

-‘이 정책의 발표로 상하이를 중심으로 부동산 거래가 급감하였으며 이로 인해 끝없는 상승곡선을 긋던 중국부동산시장이 진정국면으로 돌아서게 되었다.
그리하여 2005년6월부터 중국부동산 시장은 긴 침체기로 들어서게 된다.

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