상하이방

중국부동산지수연구원은 올 상반기 중국 주요 도시의 부동산시장 현황과 하반기 시장 전망을 발표했다.

올 상반기 중국은 부동산 판매가 현저하게 증가하고 부동산의 신규 공급이 감소한 데 반해 재고는 빠른 속도로 해소됐다. 이에 따라 가격이 상승, 3월부터 70개 주요도시 집값은 오름세를 나타냈다.

연구원은 올 하반기에는 부동산개발 투자가 성장하고 집값도 안정적인 오름세를 나타낼 것으로 전망했다. 이밖에 집값 상승과 신규 공급부족(일부 도시) 등 원인으로 인해 올 3분기의 거래량은 2분기에 비해 다소 둔화될 것으로 내다봤다


상반기 부동산시장 형세 분석

1. 토지
5월부터 토지시장이 뚜렷한 회복세를 보이며 적잖은 도시에서 ‘최고 양도가격’이 속출했다.

2. 거래량

 
주요 도시 거래량은 큰 폭으로 증가하다가 5~6월에는 다소 주춤했다.

2009년 주요 도시 거래량은 뚜렷한 상승을 보였다. 상반기 항저우, 선전, 톈진의 거래면적은 지난해 동기대비 각각 180.4%, 148.9%, 115.5% 증가했고 쑤저우, 충칭, 칭다오 등 도시도 모두 100% 넘었거나 접근한 것으로 나타났다.

가격의 연속 상승과 많은 도시들의 거래량이 4월에 사상 최고치를 넘어서거나 혹은 그에 접근함으로써 6월에는 거래량이 그 전달에 비해 하락 혹은 증가세가 다소 둔화되는 현상을 보였다. 베이징은 5월과 6월 거래면적이 각각 전달에 비해 9.6%와 1.3% 하락했고 상하이는 그 전달과 비슷한 수준을 유지했다.

3. 가격



3월 이후, 거래량의 증가와 더불어 개발업체는 각종 우대이벤트를 취소하고 분양가격을 인상하기 시작했다. 6월, 35개 大·中도시 가운데서 가격이 5월에 비해 오른 도시가 28개에 달했으며 그 중 광저우, 선전, 충칭, 청두 등의 상승율은 1.4%를 넘어섰다.

4. 미분양 물량 대폭 감소
6월말까지 각 주요 도시의 미분양 물량은 2008년말에 비해 300~500만㎡ 감소한 것으로 나타났다.

베이징은 6월말 미분양 주택 면적이 1472만㎡으로 지난해 말에 비해 442㎡ 줄어 23% 감소한 것으로 나타났으며 상하이와 선전도 각각 33%와 38% 감소했으며 항저우는 무려 58%나 감소했다.

상하이, 항저우 등은 분양물량이 겨우 2~4개월 내에 소화할 수 있는 정도로 줄었다.

5. 회복세, 도시·부동산 종류 별 명암 엇갈려

 
올 들어 동부연해지역의 판매량 상승세는 뚜렷했다. 베이징, 상하이, 광둥, 장쑤, 저장의 분양주택 판매금액은 같은 기간 전국의 평균치를 넘었으며 판매금액 비중도 지난해 1~5월에는 45.3%에 그쳤으나 올해는 52.1%로 상승했다.

이밖에 일부 지역의 오피스, 상업 용도의 부동산 판매상황은 그다지 낙관적이지 못했다. 1~5월 오피스 판매면적은 동기대비 1.8% 하락, 푸저우, 톈진, 우한, 충칭, 청두 등은 30%를 넘었다.


주목해야 할 3가지

1. 일부 지역의 공급부족과 적잖은 지역이 곧 직면하게 될 공급부족.

2. 일부 도시의 집값이 지나치게 빨리 상승하고 있어 시장의 안정적인 발전에 영향.

3. 신용대출, 금리 등의 느슨한 화폐정책이 변화될 가능성.


하반기 부동산시장 추세 예측


1. 불확실한 거시경제 상황에 따른 부동산시장의 불확정 요소

올 들어 정부의 경기 부양책으로 거시경제가 회복세를 보이고 있으나, 정부 주도의 투자가 생산능력과잉을 불러올 수 있고, 민영경제 주도의 투자가 활발하게 이루어지지 않고 있으며, 대량의 신용대출 자체가 지속되기 어려운 점 등 많은 요소들로 인해 하반기 거시경제는 여전히 불투명한 상황이다.

부동산투자와 가격은 M2, CPI지수와 밀접한 연관이 있는 것만큼 하반기에 신용대출 규모가 축소되고 경제 성장과 CPI가 여전히 낮은 수준에 머무른다면 부동산시장은 단언하기 힘들다.


2. 가격상승, 신규 물량 부족 등 영향으로 인한 거래량 하락

4~6월 베이징, 선전 등 주요 도시의 거래면적은 2007년에 기록한 최고점에 이르렀거나 넘어섰으며 실수요 확대, 일부 도시 판매가격의 빠른 상승 등 원인으로 3분기 거래량은 2분기에 비해 하락할 전망, 단 동기대비 여전히 높은 수준을 유지 할 것으로 보인다.


3. 집값 오름세 여전

시장수요가 여전히 많고 구매자가 주택 보유가치에 대한 기대가 높을 뿐 아니라 개발업체가 자금압력이 해소된 후 가격할인을 통한 자금 회수의 필요성을 느끼지 않고 있어 하반기 집값은 여전히 안정적인 상승세를 보일 것으로 전망된다.

일부 신규 분양물량이 부족한 도시의 경우 빠른 가격 상승이 예상된다.