상하이방

중국 국가발전개혁위와 통계국에서는 지난 6월 중국 전국 대도시의 평균 주택 가격은 이미 연초 대비 30%이상 올랐다고 발표하였다.

중국부동산 가격이 2008년 말부터 시작한 시장구제정책의 바탕 위에 경기회복의 기대감과 유동성의 증가로 인해 폭발적인 상승을 기록한 것이다.

이와는 반대로 부동산가격이 상승하고 인플레이션의 우려가 높아지자 아직 이르긴 하지만 정부에서는 보유세와 금리인상 카드를 준비하고 있다. 이번 시간에는 앞으로 있을 정부의 반격과 투자수익 현황에 대해 알아보는 시간을 가져보려 한다.


경기 이미 바닥쳤다

지난달 중국을 대표하는 경제학자인 린이푸(林毅夫)세계은행 부총재가 개인적인 의견으로 ‘중국이 올해 8% 성장 가능’하다고 강한 신뢰를 보이자 중국이 올해 들어 강력하게 주장하던 바오빠(保八)대한 믿음이 다시 힘을 얻고 있다.

향후 이와 같이 경제가 안정될 수 있다는 사회적 기조가 만들어진다면 경제성장율 8% 달성 이후에 발생할 정부의 부동산 규제정책에 관심을 가져 볼 필요가 있다.

이미 일부에서는 중국의 이슈는 이제 언제 경제가 바닥을 치느냐가 아니라 풀린 자금을 언제 다시 조이느냐는 것에 신경을 써야 된다는 말이 나오고 있고 이로 인해 내년 대출금리인상은 규정 사실화 되어가는 분위기이다.

또 시장에 풀린 유동성이 집값 상승에 견인차 역할을 하자 향후 부동산정책은 유동성을 타깃으로 만들어질 가능성이 커지고 있다.

미시적으로 부동산 시장이 살아나는 것은 중국경제 회생에 마중물 역할을 한다는 것은 의심의 여지가 없으나 거시적인 관점에서는 거품이 형성되기 전에 이를 없애야 된다는 것이 정부의 입장이므로 투기규제에 대한 정책이 출시될 가능성이 크다.

특히 보유세징수와 일부 거래세 면제한 것을 부활시키고 거품의 정도를 보면서 새로운 세금정책을 발표 할 가능성이 있음을 염두에 두어야 할 것이다.

종합적으로 바오빠(保八) 달성 이후에 있을 부동산 규제 정책을 정리해보면 유동성을 잡기 위해 대폭적인 금리인상과 부동산 거품을 막기 위한 각종 세금정책이 쏟아져 나올 것이다.


튤립은 꽃이다

17세기 아시아의 야생화가 유럽으로 건너가면서 그 나라 경제를 파괴시킨 일이 있었다. 바로 네덜란드 튤립버블 이야기이다.

튤립의 구근은 그 당시 같은 무게의 황금보다도 훨씬 비싸게 거래되었다.

전통적인 부자들이 수대에 걸쳐 축적했던 재산을 튤립 구근 매매자들은 불과 1, 2년 만에 축적할 수 있을 만큼 대단한 가격으로 거래되고 있었던 것이다.

하지만 이런 투기도 튤립은 꽃이라는 것을 인식하는 순간 그 열풍은 놀랍게도 하룻밤 사이에 무너져 내렸다. 몇 년간 서서히 달궈지며 정점에 달했던 튤립의 가치는 그야말로 땅바닥에 떨어져 아무 쓸모 없는 식물의 뿌리 혹은 쓸모 없는 꽃으로 전락하고 말았던 것이다. 이후 튤립버블은 경제에 처참한 상황을 가져다 주었다.

최근 필자가 지인들의 투자상담을 하다 보면 2000년대 초반과는 눈에 띄게 달라진 것이 있는데 바로 임대수익율이다.

주택가격은 연초대비 급등하였는데 임대수익은 마이너스 곡선을 긋고 있다.

상하이도 임대수익율이 3%가 채 되지 않는다. 2000년도 초, 중반에는 임대수익율이 8%를 윗돌아 매월 임대료를 받아 대출상환을 하고도 오히려 돈이 남았다.

당시 필자가 간편하게 수익율과 거품정도를 측정하던 방법이 있었는데 일명 ‘김의 법칙’이라는 것이다.

㎡가격 대비 월 임대료에 따라 거품의 정도를 파악하는 것인데 예를 들어 방3개 기준의 주택이 ㎡ 단가와 월 임대료가 비슷하면 수익율이 8%정도이고 아직 가격성장 여력도 충분하다고 보면 되고 ㎡단가가 임대료보다 높은 경우는 거품이 있는 것이고 임대료보다 낮으면 임대수익은 8%이상이고 가격 폭발력이 큰 주택으로 분류하면 거의 정확하다.

지금의 임대수익은 일반적인 대출비율(3:7)로 계산해 본다면 은행 대출상환액의 50%정도이다. 현금이 풍부해 일시불로 구입하거나 대출비율을 줄일 수 없다면 향후 보유기간 동안 발생할 수 있는 각종규제 정책과 같은 경우의 수에서 자유로울 수 없을 것이다.

경기가 바닥을 쳤고 정부에서 이제는 어느 시점에 부동산 시장을 조여야 하는 것에 대해 고민하고 있다. 투자자의 입장에서는 이제 언제 얼마나 오르냐를 따지는 것이 아니라 언제 어떤 식으로 팔고 사야 하는가를 고민하여야 한다.

가격이 오르다 보면 어느 시점부터는 실수요자가 살수 없는 가격영역대가 나오기 마련이고 그 이후 시장은 실수요가 없는 투기시장으로 변하는 시기이다.

시장이 변하면 거품의 질도 틀려진다. 베팅 싸움으로 변하는 것이다. 이럴 때 집은 집일 뿐이라는 것을 아는 순간 거품은 한 순간에 사라질 것이다.

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Project Manager/ 김형술

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