상하이방

상하이 갑급 오피스 시장은 작년 4/4분기에 현저한 역전세를 보였다. 글로벌 금융위기의 심화로 전체 경제에 미치는 영향도 커짐에 따라, 수많은 기업들 특히 서비스업종의 기업들이 확장계획을 취소했고 심지어 회사규모를 축소하기도 했다. 이는 상하이 갑급 오피스 시장에서 수요위축으로 이어졌고 임대료의 급격한 하향의 결과를 낳았다.
수면위로 드러나는 영향에 대응하기 위해 중국정부가 재정 및 화폐정책을 포함한 일련의 새 정책들로 내수를 진작하려 했지만 이러한 조치들이 효과를 보려면 중장기적인 시간이 걸릴 것으로 보이고 오피스시장에 대한 자극 또한 미미한 편이었다. 단기적으로 오피스시장은 향후 몇 년간 공급량에 따라 주기적인 조정기에 들어갈 것으로 보인다.

수요공급과 공실현황
3/4분기에 오피스 공급이 최고조에 달하다 보니 4/4분기에는 신규 출시되는 건물이 없었다. 시장여건이 녹록치 않다보니 당초 계획을 연기하여 2009년 초로 연기하는 개발상들이 늘어났다.
앞서 언급한 대로 기업들도 임대면적 확장계획을 연기했는데, 일부 기업들은 원가절감을 위해 임대료가 상대적으로 저렴한 건물로 이전키로 결정했는가 하면 어떤 기업들은 기존 사용면적을 축소하기도 했다. 다국적기업들이 금융위기의 타격을 받자 최고급 건물들도 수요부족문제에 직면하게 되었고 새로 준공된 건물들이 더 큰 임대압력을 받아 건물주마다 임대진도를 가속화하기 위해 경쟁적으로 임대료를 낮추는 경향이었다.
4/4분기의 공실율은 약10%로, 신규공급량이 많은 푸동의 경우는 16%까지 달하기도 했다.

임대료 동향
시장에 진입한 신규건물은 없었지만, 수요가 워낙 약세를 보여 갑급 오피스시장의 평균 임대료가 큰 폭으로 떨어져 약 RMB8.0/㎡/일을 기록, 3/4분기 대비 20%이상의 하락세를 보였으며 전년 동기 대비 10%가까이 하락했다. 상황이 이렇다 보니, 건물마다 입주사에게 장식면제기간을 늘려주거나 면적이 큰 대형 입주사에게 장식비용을 보조해 주는 등 각종 마케팅 이벤트를 계속 펼치고 있다. 특히 고급 임차인을 잡기 위해 일부 신규건물 개발상들은 심지어 시장 평균보다 낮은 임대료를 기꺼이 받아들이기도 했다. 심지어 난징시루나 화이하이루 등 상하이 최고 상권에 속한 일부 건물들도 임대료를 낮추기 시작했는데, 이는 지난 몇 년간 볼 수 없었던 풍경이다
구역별로 보면, 징안, 푸동 그리고 쉬후이의 임대료 낙폭이 가장 커 20%를 초과했다. 전통적으로 임대료가 가장 비싼 곳은 징안으로 9.4위엔, 루완 9.2위엔, 쉬후이, 황푸, 푸동은 모두 8.1위엔, 창닝은 CBD중에 가장 저렴한 곳으로 6.4위엔을 기록했다.

매매가격 동향
시장여건이 불리하기는 하나 투자자의 입맛에 맞는 고급건물의 매도량은 그다지 많지 않다. 푸시 징안취 역세권에 위치한 Honi Plaza와 Crystal Century Mansion는 15~20층의 중간층 및 1,000~1,300㎡의 전층 기준으로 ㎡당 매도호가가 RMB49,000~58,000이며 매도가격에서 5%정도 협상 가능하다. 푸동 루쟈주이에 위치한 Zhongrong Jasper Tower의 매도호가는 ㎡당 RMB70,000 수준이다. 기타 시장에서 비밀리에 매각을 진행중인 건물도 일부 있으나, 의향있는 투자자가 아니면 매도가를 파악하기가 어렵다.

향후 전망 및 제안
2009년에는 오피스의 공실율 상승 및 임대료 하락세가 지속됨에 따라 건물간 경쟁이 더욱 심화될 것으로 보인다. 결국 고급건물과 일반건물간의 임대료 격차가 크게 좁혀질 것으로 예상돼, 평소 회사이미지를 제고하기 원했던 기업들은 이런 기회를 적극 활용해 볼 것을 권한다.

▷ 쿠쉬맨 앤드 웨이크필드 최경식 차장
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