상하이방

---거래량이 늘면 부동산경기도 살아날까?
꾸준히 진행해왔던 부동산규제의 약발이 드디어 먹힌 것일까?东方早报의 2008년 2월25일 기사를 보면 상하이의 상품방(商品房·판매용 주택) 평균가격이 2007년 4월 이후 10개월 만에 처음으로 ㎡당 1만 위엔 아래로 떨어지고 거래량도 5개월 연속 감소했다고 전했다. 외부적인 영향도 무시 할 수 없으나 시장안정을 위해 날린 강력한 부동산규제정책이라는 드라이브가 잘못 맞아 시장을 죽여버린 꼴이 되었다. 그로부터 8개월뒤 중국정부는 부동산 세제 인하를 단행하였고 연이어 대출규제의 빗장도 풀어버리고 금리까지 인하하여 죽어가는 부동산시장을 살리기에 안간힘을 쏟고있다.
올 들어 나온 통계를 보면 부동산 시장이 살아날 기미가 보이고 있다. 거래량이 큰 회복세를 보이고 있는 것이다. 上海证券报 보도를 보면 상하이 작년 11월 분양주택 6천2백여채가 판매돼 거래면적이 71만7천㎡을 넘어섰으며 이는 10월 대비 56% 늘어났고 평균 거래가격은 ㎡당 1만3천7백위엔으로 그 전달에 비해 6.7% 오른 것으로 나타났다. 하지만 지금 거래되고 있는 주택들의 대부분이 평형이 작고 단가가 낮은 보통주택임을 고려해본다면 거래량은 조금 늘어났는지 모르겠지만 총 거래금액은 크게 늘지 않고 있다.
자금의 유동성에는 아직 문제가 많다고 해석도 가능하고 실제로 원하는 거래(비보통주택)가 이루어지지 않고 있어 실물 부동산경기는 아직 살아날 기미가 안보인다. 비보통주택 시장이 살아나지 않는 이유는 최근 부동산 경기 부양을 위해 발표된 정책들이 대부분이 보통주택에 포커스를 맞추어진 것이기 때문이다.
정부도 이러한 부분을 충분히 알고 있으나 전면적인 부양책을 쓰기에는 시기상조라는 입장일까? 일단 한번 보통주택의 규제를 완화해보고 민심과 시장의 정세를 보고 추가적인 대책을 발표할 것이란 예상이 많다. 최근에는 현실적인 부동산가격을 만들기 위해 개발상 목조르기에 들어갔다. 주택가격을 합리적으로 조정하여 판매를 촉진하자고 하는 것인데 성공확률은 상당히 낮아 보인다. 약발이 받으면 이대로 가고 떨어지면 또 발표한다는 과거의 정책규제가 완화정책으로 이름만 바뀌었을 뿐 정책 발표 스케줄은 비슷해 보인다.
앞으로 예상될 부양책으로는 비보통주택의 거래세 감세 및 감면, 3번 이상의 대출금리인하, 多주택 구입조건 완화 등이 있을 수 있다.
중국 내수시장 경기활성화를 위해서라도 부동산시장을 살려낼 것은 분명해 보인다. 하지만 부동산시장 규제에서 경험했듯이 이 역시도 시간을 필요한다. 시장이 큰만큼 딜레이 임팩트(중국은 정책이 효과를 내려면 상당한 시간이 걸린다)를 다시한번 경험해야 될 것이다.
중국부동산시장이 장기적으로 발전할 것 임은 확실하지만 올 한해 중국부동산시장이 급격히 좋아지지는 않을 것이다. 3월/5월/6월/10월에 부동산정책에 관심을 가져보자.

---부동산 오를까 내릴까?
일부 지역을 제외하고는 전반적으로 내릴 것이다.
'위축된 수요가 단기내에 풀리기는 힘들 것, 수요 감소와 자금난으로 부동산업체들이 가격을 내릴 것이며 이에 따라 단기간 내에 집값이 계속 내릴 것'. 중국사회과학원의 '2009년 경제청서'의 주 내용이다. 한마디로 하면 '올 한해 침체 탈출은 힘들다'이다.
부동산시장은 자금난을 겪게되어 부동산 투자가 줄게 되고 올 한해 조정기를 가지면서 부동산 경기의 불황이 제조업에도 영향을 주어 수출하락으로 이어지고 다시 부동산으로 돌아가서 유동성 문제와 자금고갈 문제를 발생시킬 것이다. 정부에서 이러한 악순환을 끊어주어야 하는데 부양정책과 투자는 경기하강을 완화시킬 수는 있지만 반전시키기는 힘들다는 게 필자를 비롯하여 전문가들의 공통된 입장이다.경기가 안 좋아지는데 부동산만 오르는 일은 없을 것이다.
개인적으로는 규제가 조속히 풀리어 2/4분기 이후 외국인투자가 활발히 이루어지고 고급주택거래가 활성화되어 올해 하반기에는 중국부동산시장이 살아났으면 하는 바램이다.

---부동산 살까?팔까?
중국 경제는 정부 정책이 가장 큰 변수이다. 정책의 흐름에 따라 판도가 바뀌기 때문에 3월까지 기다려 보는게 현명한 선택일 것이다. 정책 이외에 실물투자에서 영향을 미치는 왕서방의 자금흐름도 눈여겨볼 필요가 있다. 주로 제조업이나 광업에서 나온 자금들이 어디로 가는지에 따라 그 지역 부동산 판도가 바뀌고는 한다. 정책만 시원하게 뚫리면 부동산시장의 헤게머니는 이들이 쥐고 흔들게 된다.
만약 구매의사를 가지고 있다면 5월 부동산 전시회를 잘 활용하기 바란다.매도의사를 가지고 있는 사람이라면 딜레이 임펙트가 찾아올 늦가을까지 꾹 쥐고 있길 바란다.
기축년 새해 和而不同하시기를...