상하이방

전 세계가 금융위기로 인한 실물경제침체를 벗어나기 위해 나라마다 대대적인 경기부양책을 쏟아내고 있다. 다행히 한국도 환율이 안정기미를 보이기 시작했고 증시도 상승세가 이어지고 있다. 그 효과가 나타나려면 언제까지 기다려야 할까? 좀처럼 훤히 보이지는 않지만, 실날같은 희망의 줄이 저 앞에 조금씩 그 광채를 드러내고 있다는 믿음을 가져보자.
우리가 살고 있는 상하이에서는 부동산을 어떤 시각으로 바라보아야 할까? 이번 호에서는 주택, 오피스, 리테일 3가지 영역으로 구분해서 단기적인 전망을 예측해 보고자 한다.

주택 시장
중국 국무원이 침체된 주택부동산 시장을 살리기 위해 한 걸음 더 진보한 대책을 내놓았다. 12월 17일 발표된 이 대책은 그 동안 주택 매도를 가장 꺼리게 했던 양도소득세의 비율과 보유기간에 대한 규정완화가 핵심이다. 등기권리증 취득 후 2년간 보유했다가 팔면 양도소득세가 완전히 면제되고, 2년 안에 팔더라도 시세차익의 5.55%만 지불하면 되는데 실제 다운계약 거래가 이루어지는 현실을 보면 거의 세금이 없는 것이나 다름없다. 또한 제2의 주택매입에 대한 대출금리도 표준주택에 제한되기는 했으나 제1의 주택에 대한 대출상환의무를 없앴다. 일각에선 이 정도 조치로는 파급효과가 미약하고 토지증치세마저도 완전 면제해야 한다는 주장도 있으나 일단 시장에서는 긍정적인 반응을 보이고 있고 전통적인 비수기인 겨울을 지나 2/4분기에 접어들면서 주택시장이 저점을 통과하고 반등할 것 이라는 낙관론이 나오기도 한다. 이런 추세를 볼 때 주택 가격의 하락세는 그렇게 오래 갈 것 같지 않아 보인다.

오피스 시장
상하이 갑급오피스 시장은 ’08.3/4분기에 평균임대료가 RMB9.2/㎡/일, 공실율이 5.0%에서 현재까지 임대료는 하락하고 공실율은 상승하고 있다. 그렇다고 모든 건물의 임대료가 떨어진 것은 아니다. 난징시루, 화이하이루 등 시중심가에 위치한 일부 고급건물들은 뛰어난 품질과 교통편리성으로 아직도 평균 10위엔 이상을 유지하고 있다. 다만 루쟈주이의 경우, 일찍이 준공을 마친 SWFC, 미래에셋빌딩 등 새 건물들이 금융위기 전 입주자를 다 채우지 못해 이 상권의 공실율이 여전히 높다. 게다가 엎친데 덮친 격으로 시티그룹빌딩 뒤에 BEA Finance Tower가 12월말 완공을 앞두고 시장에 8만㎡의 물량을 쏟아내어 루쟈주이 지역 건물들의 임대경쟁은 실로 점입가경의 상태다. 내년에도 IFC를 비롯한 새 건물이 약 80만㎡늘어날 예정이라 비상이 걸렸다. 매매 시장에서는, 푸동 세기대도 중심에 위치하여 인기가 있는 푸동발전은행건물(浦发大厦)이 최근 건물매각 행렬에 합류하였고 금융 위기속에서 글로벌투자기관보다는 상대적으로 자금력이 강한 중국재벌기업들이 유력한 투자후보자로 떠오르고 있다. 우리 기업들도 상하이의 지속적인 발전가능성을 긍정적으로 보면서 흙 속에서 진주를 발견할 수 있는 좋은 기회인 만큼 장기적이고 전략적인 투자를 절대 포기하지 않기를 권한다.

리테일 시장
주택, 오피스 시장과는 반대로, 리테일 부동산 시장은 여전히 활력이 넘친다. 아직은 중국내수 소매유통업이 탄탄하다는 얘기인데 난징루, 화이하이루 등 특A급 상권에서 1층 점포를 얻는 것은 하늘의 별따기일 정도로 어렵고 얻는다 해도 임대료가 최소한 RMB45/㎡/일 이상이다. 특히 인구유동이 많고 접근성이 뛰어난 노른자위 상가는 국영기업이 소유한 경우가 대부분인데, 징안구 및 루완구 정부가 세계 최고의 패션거리로 조성하고자 업종을 제한하고 있어 프랜차이즈 사업을 하는 기업들로서는 마땅한 점포 구하기가 쉽지 않은 실정이다. 대신 글로벌 유통패션 기업에게는 브랜드를 세계에 알릴 수 있는 기회가 된다고 볼 수 있다. 한편 연말을 앞두고 인민광장 부근에 Shanghai Trend, 353 Plaza 등 중대형 쇼핑센터가 들어설 예정이므로 이들 점포의 문을 두드려 봄 직하다.

<글쓴이: 쿠쉬맨 앤드 웨이크필드 / 최경식 차장>