상하이방

중국에선 한국과는 달리 부동산 단위로 평방미터를 사용한다. 그런데 토지는 일반적으로 ‘무(亩)‘라는 단위를 사용하는 경우가 많다. 무는 약 667평방미터로 한국 평으로 약 200평이다. 한국의 ‘마지기‘와 비슷하다. 혹 마지기를 모르시는 분은 네이버에게 물어보면 된다.

그러면 이 토지는 어떻게 취득을 하는가? 즉 토지사용권 취득 방법이다. 2004년부터 법이 강화되어 모든 토지는 공개적인 경매, 입찰 혹은 공매를 거쳐야 취득이 가능하게 되었다. 그럼 이전엔 어떻게 했나? 수의계약, 즉 내부적인 결정을 통해 토지를 불하 받는 경우가 일반적이었다. 여기서 총체적인 비리가 발생되어 지방정부의 불법 수입과 개발상의 폭리로 이어졌고 이를 방지하고자 중국 정부는 공개 경쟁 방식을 통해 토지를 취득하게 하였다. 그러나 이것도 형식적인 경우가 많아 그 실효가 아직은 미약한 수준이다.

토지의 경매, 입찰, 공매 방법과 내용은 전문적인 내용이라 여기서는 설명을 하지 않기로 하겠다. 혹 필요하신 분은 따로 문의를 하시기 바란다. 토지사용권의 종류와 기한은 어떻게 되나? 주택용지는 70년, 오피스, 공장, 교육시설, 체육용지 등은 50년, 상가, 위락시설 등은 40년이다. 그리고 여기에 포함이 안되는 기타 용도나 주거와 상업 등이 섞여 있는 짬뽕 같은 토지인 종합용지는 50년이다. 그러면 골프장은 어디에 들어갈까? 골프용지? 정확히 골프용지라고 승인 받은 토지가 거의 없다. 일반적으로 체육용지로 승인을 받으나 공원용지, 공공시설용지, 심지어는 주택단지 내 조경시설로도 승인(?)을 받아 사용한다 (불법이냐 편법이냐는 얘기하지 않겠다). 기본적으로 체육용지로 승인을 받으면 문제는 없다는 것이 중론이다.

이제 땅 얘기는 그만하고 건물 얘기를 해 볼까 한다. 그 중에서도 여러분들의 관심이 많은 아파트에 대해 얘기를 할까 한다. 중국의 아파트는 참 외관이 멋있다. 우리나라의 성냥갑 모양의 아파트 같이 획일적이지가 않다. 그러나 내부 구조는 우리나라 정서와는 좀 안 맞는다. 여기서 말하는 아파트는 정부에서 제공하는 공방(公房, 일종의 복지형 임대아파트)이 아닌 자유롭게 판매가 가능한 소위 상품방(商品房)이다.

상품방은 글자 그대로 상품처럼 사고 파는 우리가 알고 있는 아파트를 말한다. 공방은 매매가 가능한 것도 있고 아닌 것도 있다. 방산증(房产证)이 있으면 일반 상품방처럼 매매가 가능하다. 최근엔 이 공방에 투자하는 사람들(중국인)이 늘고 있다. 마치 한국의 ‘딱지' 매입 같은 개념이다-재건축 아파트 투자가 아니다. 일반적으로 공방들은 예전에 지어졌기 때문에 시내 중심지나 교통이 좋은 요지에 위치하고 있다. 상하이 시내에 개발할 수 있는 땅이 이제 거의 없다. 바야흐로 상하이의 부동산 시장은 재개발 시장으로 전환되고 있다. 그 주요 대상이 바로 공방이다. 재개발 대상인 공방을 사면 토지수용에 따른 보상비를 받을 수 있다. 현재 이 보상비에 대한 분쟁과 잡음이 끊임없는데 정확한 법규가 정비되어 있지 않기 때문이다.

다음엔 중국의 아파트에 대해 좀 더 자세히 이야기 해보도록 하겠다.

필자 : 한상윤 총경리
- HAN NAM Real Estate C&I
chinahan888@gmail.com,
1391-702-0433
- 동제대학 건설관리부동산학과 석사과정
- 전 대우건설, 우림건설 중국주재원