상하이방

지난 호에 중국 토지는 국유토지와 집체토지로 나뉜다고 했다. 그렇다면 국유토지는 어떤 땅인가? 일반적으로 도시의 도심 내에 있는 토지(교외 지역이 아니다)는 모두 국유토지이다. 집체토지는 국유토지를 제외한 모든 토지이다. 그러면 도시의 교외 지역 (송강, 청포, 가정구 등)이나 농촌지역의 토지는 모두 집체토지일까?

아니다, 국유토지도 있고 집체토지도 있다. 그러나 법률로 국유토지라고 규정한 땅 외에는 모두 집체토지이다. 여기서 중요한 점 하나, 황무지, 초원지대, 삼림, 하천 등 별 쓸모가 없는 땅은 거의 국유토지라는 것! 개발이 가능한 땅이 국유토지라고 앞에서 언급을 했는데, 이러한 쓸모 없는 부분이 다 국유토지에 들어가니 정작 개발이 가능한 땅은 얼마나 되겠는가? 우스개 소리로 중국 땅이 좁다는 말이 여기서 나온다. 개발 할 수 있는 땅이 좁다는 뜻이다. 차를 타고 상해외곽으로 나가다 보면 드넓은 벌판이 펼쳐진다. 이런 땅을 보며 왜 여기는 개발을 안할까 하고 한번쯤은 의아심을 가져봤으리라. 바로 집체토지이기 때문이다. 关系좋고 돈 많은 중국 개발상들이 그런 땅을 가만 놔둘 리 없다. 그들도 어쩔 수가 없기 때문에 개발을 못하고 있는 것이다.

이는 또한 중국 정부의 딜레마이다. 중국이 지속적으로 성장은 해야겠고, 성장을 하려면 공장도 짓고, 사무실도 짓고 집도 지어야 되는데 국유토지는 부족하고, 그래서 집체토지인 농토를 국유토지로 전환해서 이용해야 하는데 그러면 농민이 농토를 잃게 되고, 농토를 잃은 농민은 도시로 몰려들어 도시빈민계층으로 전락하여 중국의 사회불안 세력으로 등장하고 있다.

국유토지를 개발하려면 중앙정부에 개발 신청을 해야 한다. 왜냐하면 각 지방정부마다 개발이 가능한 토지가 쿼터로 묶여있기 때문이다. 중국의 대도시 특히 상해 같은 중국 경제의 중추 역할을 하는 도시의 경우 토지에 대한 수요가 넘쳐난다. 여기저기서 땅을 달라고 아우성이다. 그런데 줄 수 있는 땅은 제한되어 있고, 그래서 나온 해결방법이 다른 지역의 토지개발 쿼터를 돈 주고 사는 것이다 (이를 '置换'이라고 한다). 상해는 주로 흑룡강성이나 우루무치 등지에서 쿼터를 산다. 하지만 이것은 매우 제한적이다. 중앙정부에서 엄격히 통제를 하기 때문이다. 그나마 상해니까 아주 조금 승인을 해준다고 한다.(이 때문에 다른 도시에서 형평성 문제를 제기한다고도 한다)

사정이 이렇다 보니 중국, 특히 상해에서 땅을 구하기가 정말 어렵다는 것을 알게 된다. 결국 공급이 준다는 말이고 가격이 올라간다는 뜻이다. 땅값이 올라가면 자연히 집값도 올라간다. 집값 상승의 가장 큰 원인이 바로 땅값 상승이다. 중국의 집값은 앞으로도 오를 수 밖에 없다는 얘기다. 물론 지금까지는 집 짓는데 들어간 원가에 비해 판매가격이 비쌌던 건 사실이다. 그래서 거품이란 얘기도 나온다. 그런데 부동산에 거품이 없을 수 있을까?

부동산의 거품은 바로 미래가치이다. 사람들은 누구나 자기가 산 집이 오르길 기대한다. 그 기대치가 바로 미래가치이고 거품이다. 미래가치란, 말 그대로 미래에 발생이 기대되는 가치이지 반드시 발생한다고 보장된 것이 아니기 때문이다. 발생하면 효자고 아니면 말고이다.(결국 손해다)

지금 중국 부동산 가격을 시장이 감당할 수 있다면 거품이 아니고 미래가치이다. 맥주가 맛있는 이유는 거품 때문이다. 너무 많아 넘치면 조금 덜어내고 마시면 된다. 거품 없는 부동산은 거품 없는 맥주다. 여러분들은 거품의 맛을 즐기는가 두려워하는가?