상하이방

<지난주에 이어>
해외부동산 처분(양도)단계 세금문제
1. 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 복귀한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?
해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 하고 있어 해외주택에서 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 복귀한 후 5년 이내에 해외주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는다. (※ 거주자 해당여부에 대하여는 별도 추가상담 필요.)
※ 참고사항
「외국환거래규정」에서는 "해외주택을 취득한 자가 동 주택 취득 후 해외에서 2년 이상 체재하지 아니한 경우 본인 또는 배우자의 귀국일로부터 3년 이내에 동 주택을 매각하도록* 규정하고 있음

2. 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고, 납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고, 납부해야 되는지요, 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?
거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고, 납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고․납부해야 한다.
○ 이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.
예를 들어 특정인의 국내적용 최고세율이 27%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 최고세율이 18%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다.

3. 해외부동산을 양도했을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?
해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 해야 한다.
• 법인에의 현물출자, 공매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고대상이다.
• 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 준다.
○ 양도소득이 있는 자가 예정신고, 납부를 하지 않았을 때에는 다음연도 5월1일~5월31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고, 납부를 하여야 한다.
○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정, 고지한다. 특히 확정신고, 납부를 하지 않은 경우에는 무(부당)신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다.

4. 국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 1채 취득, 보유하다가 해외주택을 양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율은 1가구 2(3)주택 중과세율로 적용하는지요?
해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세율의 적용은 국내 2(3)주택소유자에 대한 중과세율과는 별개로 양도소득세율을 적용한다.
※ 임대소득에 대한 종합소득세 과세대상여부 판정시 해외주택은 주택 수에 포함되나, 양도소득세 계산시 해외주택은 중과세율 적용대상 국내 주택 수의 계산에서 제외된다.

5. 해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요? 양도소득세 신고시 제출할 서류는 무엇인지요?
○ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일하다.
○ 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출해야 한다.
• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본
• 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본
• 양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준하는 서류)
• 자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서
• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

※ 상세한 내용은 국세청 홈페이지에 접속하시면 됩니다.
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