상하이방

상하이는 오는 7월15일부터 주택매도 시 토지증치세를 부과한다고 발표하였다. 그 내용을 살펴보면 고급주택(비보통주택)을 양도할 시 양도가액(양도차액이 될 수도 있음)의 0.5%를 토지증치세로 부과하겠다는 것이다. 이밖에 예외규정으로 구입 후 3년에서 5년 이내에 매도 할 경우 0.25%를, 5년 이상이면 부과 면제 대상이다.
이번 호에서는 주택매도 시 부과되는 각종 세금들과 투자수익률의 상관관계를 실 예로 정리하는 시간을 가져보려 한다.

한국인 A씨가 풍도국제 아파트를 매매할 때 부과되는 세금 및 부가비용은?
한국인 A씨는 주재원으로 상하이에 나와 최근 외국인 주택구매조건인 1년거주와 주거목적으로 구입한다는 요건을 충족시켜 그동안 눈여겨보았던 풍도국제아파트 구입을 실행에 옮기려 하고 있다. 주택가격 이외에 A씨가 부담해야 하는 세금 및 부대비용은 얼마나 될까?
풍도국제 아파트의 총 가격이 RMB 260만원이라고 가정해보면 주택 매입시에는 취득세 3%(78,000원), 인지세0.05%(1,300원)등과 중개 수수료까지 주택 매수가격 이외의 부대비용을 모두 합치면 약135,000원 이다.
주택 매도시에는 구입시기에 따라 세금부과방식이 틀려진다. 먼저 양도 시 세금의 종류를 살펴보면 영업세(양도소득세), 개인소득세, 토지증치세(7월15일 시행)가 있는데 주택보유기간을 5년 기준으로 정리해 보면 다음과 같다.

◇ A씨가 구입 후 5년 이내에 주택을 매도할 경우
영업세를 양도가액의5.5%, 개인소득세를 납세소득액의 20% 또는 납세소득을 증명하지 못할 경우 양도가액의2% 중 선택해서 납부할 수 있으며, 또 고급주택(비 보통주택)에 해당함으로 토지증치세로 매매가액의0.5%를 납부하여야 한다.
◇ A씨가 구입 후 5년 이후에 주택을 매도할 경우
영업세를 양도차액의5.5%, 개인소득세(납세소득액의20% or양도가액의2%)를 납부하고 이 경우 토지 증치세는 면제된다.
위 사항을 투자수익측면에서 정리해보면 (임대수익 없을 시)
A씨는 5년 이내에 집을 팔 경우 거래세와 금융비용(은행대출이자)등을 고려하면 주택가격이 400만원 정도가 되어야 큰 틀(은행이자 6.6%수준)에서 손해 보지 않을 것이며 5년 이후에 집을 팔 경우 예를 들어 매매가가 400만원 정도면 6.7%의 투자수익을 올릴 수 있다. 사실상 A씨의 경우 140만원 이상 양도차액이 생기지 않으면 각종 거래세와 모기지 이자로 인해 은행에 넣어두는 것 보다 못할 수 있어 A씨의 경우 양도차액140만원을 기준으로 매입 후 매도타이밍을 잡는 것이 바람직할 것이다.

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