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부동산등기의 중요성

법률규정: 부동산 물권의 설립, 변경, 양도와 소멸은 법에 따라 등기해야 하며 부동산등기 후 효력이 발생한다. 물권 등기수속을 하지 않았을 경우 당사자 간 체결된 부동산물권의 계약효력에는 영향을 주지 않는다.

해석: 주택 구매 후 부동산등기기관에 가서 등기를 마쳐야 주택에 대한 소유권이 인정된다. 동일 주택을 구매하려는 구매자는 부동산 등기부 검색을 통해 주택 소유인의 존재 여부를 확인할 수 있다. 만일 등기를 하지 않았을 경우, 개발상은 동일 주택을 타인에게 판매할 수 있고 주택 소유권을 타인의 명의로 등기할 수도 있다. 이 경우 비록 전자가 개발상과 이미 계약이 된 상태이나 그 주택에 대한 소유권은 가질 수 없게 된다. 대신, 개발상과의 계약은 유효하기 때문에 위약 및 배상책임을 물을 수는 있다.

이의는 15일내 기소하지 않으면 효력 상실

법률규정: 권리인, 이해(利害) 관계자가 부동산 등기부에 기재된 사항에 오류가 있다고 인정할 경우 등기변경 신청을 할 수 있다. 부동산 등기부에 기재된 권리인이 변경에 동의하지 않을 경우 이해 관계자는 이의(异议) 신청을 할 수 있다. 신청자가 이의등기일로부터 15일내에 기소하지 않을 경우 이의등기는 효력을 상실한다.

해석: A와 B가 주택을 함께 구매했으나 부동산 등기증에는 A의 이름만 올라 있다. 이 경우 B는 관련기관에 등기변경을 요구할 수 있다. 그러나 A가 변경에 동의하지 않을 경우 B는 이의 신청을 할 수 있다. 단, 이의등기 후 15일내에 반드시 기소를 해야 하며 그렇지 않으면 효력을 잃게 된다. 만약 A가 B의 이의등기가 부당하며 이로 인해 자신이 피해를 입었다고 인정할 경우 B에게 배상을 요구할 수도 있다.

예고등기, `'1주택2주인' 방지

법률규정: 주택매매 혹은 기타 부동산 물권의 협의(协议) 체결 시 약정에 따라 등기기관에 예고등기를 신청할 수 있다. 예고등기 후 예고등기 권리인의 동의를 거치지 않고 해당 부동산을 처분했을 경우 물권효력이 발생하지 않는다.

해석: 예고등기제는 등기인의 우선 구매권을 보장할 수 있을뿐 아니라 부동산 매매 시 `1주택2주인' 매매를 차단할 수 있는 방법이다. 주택 구매자는 매매인과 매매계약 체결 후 부동산등기기관을 찾아 예고등기를 할 수 있다. 부동산대금을 지불 후 권리등기증 수속을 진행할 수 있다. 주의할 부분은 등기 가능한 날부터 3개월 이내에 등기를 해야 한다. 그렇지 않으면 예고등기는 효력을 상실한다.

등기기관 차실로 발생한 손실, 배상책임 져야

법률규정: 당사자가 허위자료를 제출해 부동산 등기를 함으로써 타인에 손실을 입혔을 경우 배상책임을 져야 한다. 등기착오로 인해 타인에 피해를 입힌 경우 등기기관에서 배상책임을 져야 한다.

해석: 새로 통과된 물권법은 등기기관의 차실에 대해서도 배상책임을 물을 수 있도록 규정했다. 그러나, 등기기관의 책임 추궁에 대해서는 배상책임 조건 등에서 논란소지가 많을 것으로 예상된다.

주택건설용지 사용권 기한 만료 후 자동연장

법률규정: 주택건설용지의 사용권 기한이 만료된 후 자동으로 연장된다.
해석: 토지는 국가소유이다. 주택의 토지 사용권 기한은 70년이다. 물권법은 주택건설용지 사용권의 기한 만료 후 자동연장 된다고 규정했다. 사용료 등에 대해서는 구체적으로 밝히지 않고 있다.

중재 통한 물권 보호 가능

법률규정: 물권이 침해를 받았을 경우 권리인은 화해, 중재, 상소 등 방법으로 해결할 수 있다.

해석: 중재라는 또 하나의 해결방법을 제시했다.

선의취득 부동산 인정

법률규정: 양수인(양도받은 사람)이 부동산 혹은 동산(돈, 증권 등)을 선의 취득했을 경우 해당 부동산 혹은 동산의 소유권을 인정한다.

해석: 물권법에서 주목 받고 있는 부분으로, 부동산의 선의취득을 인정했다. 타인의 명의로 부동산이나 주식 등을 등록했을 경우 위험부담이 커지게 된 것이다. 부동산 권리인으로 등록된 사람이 실제 주인이 아닐지라도 만약 집을 타인에게 판매했을 경우 실제 권리인은 그 주택에 대해 반환요구를 할 수 없게 된다. 예를 들어, 부부가 공동으로 구매한 주택의 부동산 권리등기증이 남편의 명의로 돼있다. 남편이 아내 몰래 주택을 타인에게 판매할 경우, 구매인이 주택이 부부공동 소유라는 사실을 모르고 대금을 지불, 주택을 구매했다면 이는 선의취득이 되는 것이다. 이 경우, 구매인은 주택을 반환하지 않아도 된다.
　　
채광권, 통풍권 법률적으로 보호

법률규정: 건축물 건설은 국가 유관 공사건설 표준을 위반해서는 안되며 이웃 건물의 통풍, 채광, 일조권을 침해해서도 안된다.

해석: 일조권, 통풍권, 채광권 등을 물권법에 명시함으로써 국민 권리를 한층 세분화 시켰다. 건물과 건물 사이 거리가 좁거나 혹은 광고판 부착 등으로 인해 타 건물의 일조권을 침해하는 등의 사례들은 기존에도 많았다. 이번 물권법 규정으로 유사한 상황 발생 시 합법적인 방법으로 권리를 주장할 수 있게 됐다.