상하이방

[2006.12.11 13:23]
[이데일리 오재열 칼럼니스트] 중국 정부는 2004년부터 반복적으로 투자과열 현상이 나타나자 3년 연속 거시조정 정책을 추진하고 있다. 이로써 한때 고정자산투자증가율이 20% 이하로 둔화됐지만, 지난 2/4분기와 3/4분기 초반까지 30%대에 진입하는 등 투자과열현상이 재현되자 금리인상을 통한 과잉 유동성 축소에 나서고 있다.

최근에는 시중유동성, 투자, 산업생산 등 대부분의 경제지표에서 과열완화 현상이 나타남으로써 거시조정정책의 초보적인 성과가 가시화되고 있다. 그러나 고정자산투자 증가율의 과열 완화 현상에 비해 부동산 투자증가율은 5개월 연속 24%수준을 유지함으로써 고정자산투자에 대한 부동산 투자비중 또한 소폭 상향되는 등 중국의 부동산 경기는 여전히 호황을 유지하고 있다.

- 동부지역에 집중되고 있는 부동산 개발투자

10월말 현재 주요 지역별 부동산 투자 비중을 살펴보면 중국 전체의 부동산 개발 투자의 64%를 동부지역([그림 7] 왼쪽 그래프)이 차지하고 있다. 서부지역과 중부지역은 그 비중이 증가추세에 있지만 아직은 각각 18%와 19% 수준에 머물고 있다. 동부지역의 투자비중이 감소하고 있는 것은 부동산 과열억제정책이 동부지역으로 집중된 반면 중국정부가 추진하고 있는 지역별 균형발전정책의 결과이다.

아무튼 투자비중이 40%에 근접한 서부지역과 중부지역의 부동산 개발투자가 35%대의 높은 증가율을 회복한 가운데 동부지역 역시 19%선에서 안정적인 증가추세가 계속([그림 7]의 오른쪽 그래프)됨으로써 중국 전체의 부동산 투자가 5개월 연속 24%대의 증가율을 유지할 수 있었던 것으로 판단된다.

- 6%대에서 안정적인 상승률을 유지하고 있는 부동산 가격

부동산 가격 역시 2004년 12월에 정점을 기록한 뒤 상승률이 둔화되고 있지만, 최근에는 6% 수준에서 안정되고 있다. 지역별로는 북경을 중심으로 한 동북부지역과 광주&8729;심천 등 화남 지역의 부동산가격은 꾸준히 상승한 결과 상해를 비롯한 장강삼각주 지역은 상승률 이 둔화되어 전체적으로 중국의 부동산가격은 6% 수준에서 비교적 안정된 모습이다.
최근에는 동북부지역과 화남지역의 꾸준한 상승이 이어지고 있는 가운데 상해의 부동산 가격이 상승세로 돌아서면서 천진을 비롯한 기타 지역 역시 상승률 둔화 현상이 마무리국면에 진입하고 있는 것으로 판단된다. 따라서 중국정부의 부동산 억제정책에도 불구하고 2007년에 있을 중국의 부동산시장은 기존 강세 지역의 상승추세 지속과 약세지역의 가격회복이 가세됨으로써 6%대 이상의 안정적인 상승이 기대된다.

- 부동산 과열 억제책의 한계

중국 정부는 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 2003년 이후 지속적으로 부동산 과열 억제정책을 추진해 왔다. 이와 같은 과열 억제정책은 토지정책(토지공급 억제, 공급 시스템 개선 및 관리감독 강화), 금융정책( 대출억제 및 금리인상), 행정정책(대출 창구지도 및 외국인 투자 제한 정책) 등으로 분류될 수 있다.

이와 같은 부동산 과열 억제책은 어느 정도 효과를 나타낼 가능성이 있지만 본질적인 처방은 아닌 것으로 평가된다.

그 첫번째 이유는 대부분의 과열 억제책들이 부동산 가격상승의 배경인 주택 공급문제보다 대출 억제 및 시중유동성 조절 등 수요 억제에 초점이 맞춰져 있기 때문이다.

둘째, 중국인민은행이 부동산 관련 대출을 억제하기 위해 지급준비율과 예금 및 대출금리를 여러 차례 인상했지만, 금리인상의 효과 또한 미흡한 것으로 판단되기 때문이다. 즉 자기자본 요건과 같은 부동산 개발업체에 대한 대출 억제책은 대형 부동산 개발업자의 은행 대출 이용을 용이하게 한다는 점에서 동부지역 중심의 부동산 개발 투자는 지속될 가능성이 있다.

그리고 지급준비율을 3차례 인상했지만, 지준율 인상에 따른 대출 가능금액의 축소 규모는 대출가능금액 10조 위안 중 1.5조 위안에 불과하다. 따라서 예대금리차가 3.6%로 사상최고치를 기록한 상황에서 중국정부의 행정적 조치가 완화될 경우 은행권은 재차 대출확대에 나설 가능성이 높기 때문이다.

셋째, 중앙정부의 부동산 과열 억제책은 지방정부(부동산 중심의 투자 확대는 지방정부의 부동산 개발 수익 증가)와 이해가 상충되면서 현장에서의 집행력이 떨어지고 있기 때문이다.

마지막으로 중국 정부가 외국인의 부동산 투자를 제한하고 나섰지만, 2006년 상반기 개발자금 조달 원천 중 외자이용은 1.4%에 불과(기업 자체 조달 33.8%, 국내 대출 22.4%, 기타 42.4%)하기 때문이다.

- 중국 부동산 경기 순환 사이클상 회복국면 진입

부동산 경기의 선행지표인 토지개발면적 증가율이 정체상태를 벗어나 35%이상을 기록하고 있고, 토지구입면적 증가율 역시 지난해 연말을 전후로 급증할 가능성을 보여주고 있다.

결국 중국의 부동산 시장은 중앙정부의 과열 억제책에도 불구하고 안정적인 상승기조가 지속될 것으로 전망된다. 중국의 부동산 경기순환사이클을 설명하는 부동산 경기지수와 부동산 개발투자지수의 경우 강력한 긴축정책의 영향으로 2004년 이후 2005년 말까지 위축국면이 전개되었다.

하지만 연초에 전환된 중국 부동산 경기지수의 회복기조가 최근까지 이어지고 있는 만큼 2007년에도 안정적인 상승기조가 지속될 것으로 기대된다.

- 중국 부동산 산업의 중장기적인 성장 잠재력 점검

중국의 부동산 산업은 중앙정부의 과열 억제 정책에도 불구하고 이미 회복국면에 진입할 것으로 판단될 뿐만 아니라 중장기적인 성장 잠재력 또한 매우 높은 것으로 판단된다. 중장기적으로 성장잠재력이 높은 근거는 다음과 같다.

우선 위안화 절상 추세 지속에 따른 중국의 자산인플레에 대한 기대가 높아질 것으로 전망되기 때문이다. 또 최근 중국정부의 금리인상에도 불구하고 6.12%와 2.52%의 금리수준은 과거 두자리수 금리에 비해 매우 낮은 수준이고, 중국의 도시화 및 공업화도 빠르게 진행되고 있고,

여기에다 2008년도와 2010년에 있을 올림픽과 엑스포(Expo) 개최를 대비한 인프라 구축을 위한 투자 또한 지속될 수 밖에 없기 때문이다.

이상의 내용을 요약하면 내년도에 중국의 부동산 가격은 6%이상의 상승기조가 이어질 것으로 전망되며, 중앙정부의 과열억제책에도 불구하고 경기사이클상 회복국면의 초기단계에 진입한 것으로 평가된다.

뿐만 아니라 중장기적으로 위안화 절상추세 지속, 저금리 기조, 도시화 및 공업화, 그리고 올림픽과 엑스포를 위한 투자 확대 등으로 중장기적인 성장 잠재력 또한 높은 것으로 판단된다.

이데일리 오재열 칼럼니스트 ojy@truefriend.com