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Ⅱ. 국유토지사용권의 转让

1. 성진 국유토지사용권 양도(转让)의 개념
국유토지사용권의 转让이라 함은 토지사용자가 유상으로 취득한 국가 토지사용권을 단독으로 혹은 같은 지역 위의 건축물, 기타 부대시설을 타인에게 이전하는 행위를 말한다.
토지사용권 出让 후 양수인이 토지사용권 양도계약 상에 규정된 기한과 조건에 따라서 토지에 투입된 일정한 자금에 대해 개발 후 유상 판매, 교환과 무상증여 등의 방식으로 토지사용권을 단독 혹은 그 위의 건축물, 기타부속물의 소유권을 양수인에게 양도하고 양수인은 다시 재 양도할 수 있다. 토지사용권 계약과 등기문건에 기재된 권리와 의무도 함께 이전되는 것을 말한다.

2. 토지사용권 양도(转让)의 조건
(1)양도(出让)방식으로 취득한 토지사용권 양도시 다음과 같은 조건에 부합해야 한다:
①토지사용권 양도(出让) 계약서에 따라 이미 토지사용권의 양도금 전부를 지불하고 토지사용권증서를 취득한다.
②토지사용권 양도(出让)계약서에 따라 약정한 투자개발을 진행하고 개발토지에 속한 것은 공업용지나 기타 건설용지 조건으로 한다.
(2)양도(转让)로 취득한 토지사용권으로 그 토지사용권의 사용기한은 원 토지사용권 양도(出让)계약에서 약정하는 사용기한에서 이미 사용하고 남은 기한을 뺀다. 토지사용권 양도(转让) 시 그 지상건축물, 기타 부대시설의 소유권도 함께 이전한다. 지상건축물, 기타 부속물의 분할양도를 원한다면 시, 현 정부 토지관리 부문의 비준을 받아야 한다.
(3)토지사용권의 양도(转让) 후 양수인이 원 토지사용권 양도(出让)계약서 상에 약정한 토지용도를 변경하는 경우 반드시 양도인과 시, 현 정부 도시계획 행정관리부문의 동의를 얻어 토지사용권 양도계약 변경협의를 체결하거나 혹은 다시 토지사용권 양도계약을 수정하고 상응하는 전 양도금으로 조정한다.

3. 토지사용권 양도(转让)의 방식
토지사용권 양도(转让)의 방식에는 매각․교환․증여 등 몇 가지가 있다.
(1)매각방식
토지사용권 양도(转让) 중의 판매는 토지사용권의 매각측은 일정한 방식(예;계약체결)을 통해 자기의 토지의 직접적인 지배권을 매수자에게 이전하고 매수자는 토지사용권의 취득한 동시에 매각측에 사용권의 댓가(금액)을 지불하는 것이다. 토지사용권 양도계약 상에 확립된 토지사용권 기한이 만료되었을 경우 구매자는 토지사용권과 지상 건축물 및 기타 부대시설물의 소유권을 상실하게 된다.
(2)교환방식
이것은 토지사용권의 일방이 토지사용권을 다른 일방의 토지사용권으로 바꾸는 행위로서 쌍방 당사자가 상대방의 토지사용건을 지배하는 것을 전제로 해 쌍방의 합의에 따라 권리 객체를 바꾸는 것을 말한다.
( 3)증여방식
증여인이 토지의 직접적인 지배권을 무상으로 증여받을 사람에게 증여하는 행위로서 한편으로 증여인이 자기가 가진 토지사용권을 무상으로 증여받을 사람에게 전할 의사를 밝히는 것이 필요하고 다른 한편으로는 증여를 받을 사람이 그 증여를 받을 의사를 밝히는 것이 필요하며, 기본적으로 무상인 것을 말한다.

이상으로 토지사용권의 취득시 반드시 알아야 할 기본적인 사항들에 대해 간략히 살펴보았다. 지면의 제약으로 인해 보다 상세한 정보를 전해드리지 못한 점이 아쉽지만 위 내용만 숙지하고 있어도 토지사용 계약시 많은 도움이 될 것이라고 생각한다.
다시 한번 강조하고 싶은 것은 ‘▲개발구와 토지사용권 계약서를 작성할 때는 그것이 出让인지 转让인지 반드시 확인할 것 ▲出让일 경우에는 개발구와 맺는 계약은 법률상 무효라는 것 ▲농민집체소유토지는 그것이 국유토지로 전환이 된 후에야 양도가 가능하므로 농민집체소유토지 위에는 투자하지 말라는 것 ▲토지사용계약시 반드시 중국변호사에게 의뢰해 사전검토를 받으라는 것’ 등이다.